各县、区人民政府，市政府各部门、直属机构，有关单位：
经市政府同意，现将《马鞍山市盘活存量资产扩大有效投资实施方案》印发给你们，请认真贯彻落实。
马鞍山市人民政府办公室
2023年6月16日
马鞍山市盘活存量资产扩大有效投资实施方案
为贯彻落实国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）、省政府办公厅《关于印发进一步盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知》（皖政办秘〔2022〕68号）精神，按照市委市政府决策部署，为提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资、降低政府债务风险和企业负债水平，形成存量资产和新增投资的良性循环，特制定本实施方案。
一、总体目标
（一）盘活存量资产。全面清查全市存量资产底数，实施资产评估评级，分类分领域建立盘活存量资产台账，精准选择盘活方式，到2023年末盘活存量资产超50亿元，到2025年盘活存量资产超200亿元。（责任单位：各县区、开发园区，市有关单位）
（二）探索盘活路径。积极利用基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、类REITs、资产证券化（ABS）、资产支持票据（ABN）等新型融资工具，2025年前探索推进优质基础设施项目实施REITs、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等新路径1—2个。（责任单位：各县区、开发园区，市有关单位）
（三）扩大新增投资。鼓励支持盘活存量资产有关单位和企业以资本金注入等方式将回收资金投入新建项目，到2023年末回收资金用于新建项目总额超30亿元，到2025年回收资金用于新建项目总额超120亿元。（责任单位：各县区、开发园区，市有关单位）
二、重点任务
（一）推进基础设施不动产信托基金（REITs）试点
1．适用领域。支持产业园区、收费公路、仓储物流、污水处理、垃圾焚烧发电、保障性租赁住房、新能源、消费基础设施等行业领域，资产规模10亿元以上（保障性租赁住房项目8亿元以上），资产所有权、特许经营权、经营收益权明确，项目近3年净现金流为正且未来3年净现金分派率3.8%以上，运营时间3年以上的基础设施项目。
2．行动举措。
（1）建立基础设施REITs项目市级意向库。对于符合行业领域要求、有参与意向，但运营时间、收益率、权属关系等条件暂不满足公募REITs条件的基础设施项目，按照“愿入尽入、应入尽入”的原则，纳入市级意向项目库管理。项目属地发展改革、银保监及行业主管部门，要加强服务指导，梳理筛选资产、制定产品方案、完善合规手续、解决难点问题，推进意向项目早日达到省级储备条件并向国家推荐。（责任单位：市发展改革委，市有关单位，各县区、开发园区）
（2）规范实施基础设施不动产私募投资基金（pre-REITs）、类REITs模式。对城市更新、轨道交通上盖物业等有收益潜力、处于项目前期阶段的基础设施类资产，组建pre-REITs基金，采用并购重组等方式，提升项目盈利能力和合规性，成熟后发行公募REITs，实现各类资本有序退出。对景区、酒店、文化体育场馆、商办楼宇等产权清晰、收益待提高的资产，鼓励通过类REITs模式盘活。对于具有稳定现金流的城镇供水、供电、供气、垃圾污水处理设施及保障性租赁住房等存量资产，以特许经营权、收费权、物业租金等收益权为基础，利用资产证券化（ABS）模式盘活。（责任单位：市发展改革委，市有关单位，各县区、开发园区）
（3）引入REITs培育中介机构。积极引入财务顾问、法律顾问、审计机构、评估机构、税务咨询顾问等中介机构，通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提升项目收益水平，达到项目发行要求。鼓励本市符合条件的各类企业通过新设、收购或参股等方式申请公募基金管理人资质并开展相关业务。（责任单位：市发展改革委，市有关单位，各县区、开发园区）
3．试点项目。推进马鞍山过境公路收费站项目参与公募REITs发行（责任单位：市交通运输局）；推进马鞍山港和县港区石杨作业区项目组建pre-REITs基金（责任单位：和县政府）。
（二）推进行政事业单位盘活存量低效闲置资产
1．适用领域。各级行政事业单位闲置6个月以上的房屋、土地；连续3个月未使用的通用设备、大型仪器类专用设备；账龄超过12个月的应收账款、预付账款、其他应收款。
2．行动举措。
（1）提高行政事业单位资产利用率。系统梳理行政事业单位资产使用状况，结合年度资产盘点工作开展专项清理，建立全市行政事业单位国有资产统一管理机制。完善落实资产存量与新增资产配置预算挂钩机制，加强低效闲置资产配置可行性论证，优先在本单位、本部门内部调剂利用。根据行业资产管理情况，筛选使用价值大、利用范围广的闲置资产，开展共享共用。（责任单位：市财政局（国资委）、市机关事务管理中心，市有关单位，各县区、开发园区）
（2）实施行政事业单位闲置资产处置。加强现有资产功能挖潜，鼓励利用公共服务设施、闲置校舍、闲置办公场所等资源，以委托或购买服务方式举办非营利性托育、养老机构。行政事业单位难以调剂利用的办公用房、仪器设备等资产，按照规定权限批准后，可通过相应公共资源交易平台，以市场化方式对外出租或处置。（责任单位：市财政局（国资委）、市机关事务管理中心，市有关单位，各县区、开发园区）
3．试点项目。适时推进零散分布的市级党政机关办公用房集中统一管理（责任单位：市机关事务管理中心），推进花山区、雨山区党政机关办公用房优化调整（责任单位：花山区政府、雨山区政府），有效利用置换后空置的党政机关办公用房。
（三）推进闲置和工业低效土地全域治理
1．适用领域。国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地；省级以上开发园区综合容积率低于1.0、国家级开发园区综合容积率低于1.2的低效工业用地。
2．行动举措。
（1）完善土地供给一级市场。加大招商推介力度，编制存量土地招商地图，推行“以地招商”，化解批而未供土地。实施带项目审批，防止因项目未落实产生新的批而未供土地。推进“标准地”区域评估，明确出让地块容积率、亩均税收等标准，企业对标竞地、按标用地。对规划建设条件明确的工业项目，将建设工程设计方案、施工图设计方案纳入供地方案，推动“交地即开工”。鼓励建设使用高标准厂房，用地规模小于1.5公顷且适宜使用高标准厂房的工业项目，一般不予单独供地。（责任单位：市自然资源和规划局，市有关单位，各县区、开发园区）
（2）开发土地二级市场。对于符合规划要求、产权关系清晰、无债务纠纷的闲置和低效工业用地，可以引导进入土地二级市场，通过买卖、置换、出租等方式转移部分或者全部建设用地使用权。因政府、政府有关部门行为导致规划和政策调整、建设条件变化、生态保护、处置信访等原因导致的闲置用地，经协商一致，协议有偿收回土地使用权；对已缴清土地价款、落实项目资金的闲置用地，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。因企业自身原因闲置的，通过收取土地闲置费、无偿收回等措施，督促企业限期开发；企业未按约定履行土地使用权出让合同的，可以依法解除土地使用权出让合同，并按照合同约定支付违约金。（责任单位：市自然资源和规划局，市有关单位，各县区、开发园区）
（3）提升工业低效用地。支持省级及以上开发园区打造一批综合容积率2.0以上的科技孵化器、运营中心。鼓励工业项目利用地下空间建设仓库、停车场以及生活配套设施等，鼓励新型产业社区和按照工业用地管理的研发类项目建设一层以上的地下空间。对闲置和低效利用的商业办公、厂房、仓储、科研、教育等非居住存量房屋，经市人民政府批准同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。（责任单位：市自然资源和规划局，市有关单位，各县区、开发园区）
3．试点项目。加强招商引资和产业导入，推进马鞍山经开区（示范园区）、慈湖高新区、郑蒲港新区闲置工业地块出让，提高综合容积率。（责任单位：马鞍山经开区（示范园区）、慈湖高新区、郑蒲港新区管委会，市自然资源和规划局）
（四）推进国有企业闲置资产清查处置
1．适用领域。市属国有企业股权、债权、经营性房地产以及预计可带来未来收益的国有资产。
2．行动举措。
（1）推进资产证券化。支持企业将应收账款等债权、合法持有的商业物业等不动产以及基础设施项目收益权作为基础资产发行资产证券化产品。鼓励国有资本投资、运营公司牵头组建市场化基金，吸引更多社会资本投入。（责任单位：市财政局（国资委），江东控股集团，各县区、开发园区）
（2）发挥国有企业示范作用。深化国企改革，通过兼并重组（并购）、产权转让、混合所有制改革、引入战略投资者等方式提升存量资产运营管理能力，提高资产流动性，优化国有资本战略布局。（责任单位：市财政局（国资委），江东控股集团，各县区、开发园区）
3．试点项目。推进综合客运枢纽项目开展融资租赁；推进产业园项目采用私募REITs、融资租赁等模式盘活（责任单位：市财政局（国资委）、市交通运输局，江东控股集团）
三、保障措施
（一）强化组织保障。组建由市政府统一领导的市级工作专班，推动市发展改革、财政（国资）、自然资源和规划、生态环境、住房城乡建设、交通运输、水利、地方金融监管、人民银行、银保监等跨部门跨领域统筹协调，压实各行业主管部门盘活存量资产的目标任务，加强盘活存量资产扩大有效投资调度、督查，定期会商解决共性问题，合力推进相关工作，重大事项及时向市委、市政府报告。（责任单位：市政府办公室、市发展改革委、市财政局（国资委）、市自然资源和规划局、市生态环境局、市住房城乡建设局、市交通运输局、市水利局、市地方金融监管局、市机关事务管理中心、市人民银行、马鞍山银保监分局，江东控股集团，各县区、开发园区）
（二）动态更新存量资产台账。按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”的原则，分领域、分县区建立存量资产项目库，确保符合条件的项目“应入尽入”和滚动实施。结合存量资产运营和收益情况，将存量资产划分为Ⅰ/Ⅱ/Ⅲ/Ⅳ类（其中，Ⅰ类为正常运营有收益的资产；Ⅱ类为正常运营无收益的资产；Ⅲ类为闲置可创收的资产；Ⅳ类为闲置无法创收的资产），根据资产评级，筛选形成盘活存量资产台账，精准制定盘活方案。（责任单位：各县区、开发园区，市有关单位）
（三）落实项目盘活条件。着力解决市属国有企业不动产历史遗留问题，加快消除由权属带来的资产处置障碍和法律纠纷隐患。加强投融资合作对接，每季度梳理摸排盘活存量资产项目，常态化提供银保监部门推荐给有关金融机构。鼓励银行等金融机构按照市场化原则为盘活存量资产以及回收资金投入的新项目提供融资支持。积极争取国家中央预算内资金、地方政府专项债券等国家和省级资金支持。（责任单位：各县区、开发园区，市有关单位）
（四）完善税收价格政策。落实基础设施领域REITs设立前和设立阶段相关事项特殊性税务处理及递延纳税的规定。对符合盘活条件、纳税金额较大的重点存量资产项目，服务指导企业依法依规纳税。有效提高项目收益，依法依规按程序合理调整污水处理收费标准，推动建立生活垃圾收费制度，健全水利工程水价形成机制，增强存量资产吸引力。（责任单位：市发展改革委、市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市税务局）
（五）做好回收资金利用。引导回收资金投入促进三次产业高质量协同发展、“两新一重”、民生补短板等重点领域和“十四五”规划102项重大工程建设，提高再投资能力。将回收资金新建项目纳入前期工作攻坚重大项目清单，加快产权登记、项目立项、规划选址、土地指标、环评、施工许可等手续办理，促进项目落地实施，尽快形成实物工作量，尽早发挥回收资金效益。（责任单位：市发展改革委，市有关单位，各县区、开发园区）
（六）强化督导评价。加大考核力度，将盘活存量资产相关工作开展情况纳入市政府年度目标管理绩效考核。建立差异化评价体系，重点督导各县区、开发园区通过盘活存量资产降低债务率和新增有效投资额度；重点督导市级国有资产所属单位通过盘活存量资产实现国有资产保值增值。对工作突出的县区、开发园区和市有关单位在中央预算内额度安排上给予倾斜，对盘活工作不力的进行通报约谈。（责任单位：市政府办公室、市发展改革委，市有关单位，各县区、开发园区）
（七）开展试点示范。每年选择5个代表性项目进行试点示范，形成可复制、可推广的经验做法，加大宣传总结力度，力争纳入国家试点及省典型案例。（责任单位：市有关单位，各县区、开发园区）
附件：1．马鞍山市盘活存量资产扩大有效投资目标任务表
2．马鞍山市盘活存量资产扩大有效投资工作专班名单
附件1
马鞍山市盘活存量资产扩大有效投资
目标任务表
单位：亿元
|
载体单位 |
盘活存量资产规模 |
扩大有效投资规模 |
||
|
2023年 |
2025年 |
2023年 |
2025年 |
|
|
合计 |
50 |
200 |
30 |
120 |
|
含山县 |
7 |
28 |
4 |
17 |
|
和县 |
7 |
28 |
4 |
17 |
|
当涂县 |
10 |
40 |
6 |
24 |
|
花山区 |
3 |
12 |
2 |
7 |
|
雨山区 |
3 |
12 |
2 |
7 |
|
博望区 |
3 |
12 |
2 |
7 |
|
马鞍山经开区 |
5 |
20 |
3 |
12 |
|
慈湖高新区 |
4 |
16 |
2 |
10 |
|
郑蒲港新区 |
5 |
20 |
3 |
12 |
|
江东控股集团 |
3 |
12 |
2 |
7 |